玻璃之家讯：近日，中国幕墙网ALwindoor.com，收录整理到来自中信和业地产总工程师，兼任北京第一高楼——中国尊（词条“中国尊”由行业大百科提供）项目负责人王伍仁先生，站在业主的角度，为大家解读对“超高层建筑”的思考与理解。希望能引起广大参与或准备参与到超高层建筑项目中的幕墙工程企业、门窗公司、建筑型材、玻璃、结构胶、五金配件、隔热材料等材料厂商的共鸣和启示。 关于超高层的发展，我认为是分了三个阶段，从1894年开始，世界出现了曼哈顿人寿保险公司，那时候已经超过100米了，这是个非常了不起的事;到了1975年，发达国家的超高层起来了，比较有代表性的是芝加哥、纽约;1980年之后，亚洲的超高层也起来了。现在全球已建成超过400米的建筑有十座。 我们统计了一下，全世界目前已经完工的89座超高层中超过三分之一的在中国，目前在建的100座中有34座在中国，到2020年在建要完工的50座中有30座在中国，2014年中国已经连续七年成为全球超高层新增最多的国家，这也是我们国家实力的象征。 有人问我超高层好吗?我说不节能、而且造价高。但它是一个国家或者一个企业经济实力的表现。 中信和业投资有限公司副董事长兼总经理 王伍仁 在1929年，上海和平饭店中国最高楼达77米，到了70年代改革开放以后，广州白云宾馆出来了，80年代后期，中国超高层数量越来越多，大家知道深圳的发展中心，当时的速度也就是三天一层楼的速度。繁荣阶段在2000年以后，目前已经建好的超高层在上海有一座、北京有一座、广州也有一座。 关于中国尊，买了11478平米的土地，楼盖在这个土地之上，可以说是零场地施工的工程，业态大家知道了，原来考虑公寓，后来是饭店，再后来经过了解全世界超高层的特征，60%以上是写字楼，因为它有大量的人流，要保障人流的通行，写字楼的利用率最高。对于中国的分区，我们分了8个区，主要还是以办公为主，当然未来非常有意义，将来观光将成为非常大的亮点，它的高度相当于象山，有500多米的高空，未来将是俯瞰北京最佳的地点。 关于它目前的现状，在长安街就能看见，目前已经超过了150米的高度，29层已经交完。 下面谈谈我的思考，第一，超高层的开发、建设，什么是主要考虑的?我归结为三个点，1、速度;2、品质;3、建造成本和运营成本。这三个是主要考虑的点。 速度要快，但是超高层没有快的，国内的超高层少则需要8年、长则需要10多年，从买地到运营15年的时间。深圳平安8年过去了，上海中心10多年过去了，由于各种原因，开发速度将影响到成本，速度是控制影响到整个开发成本的一个最敏感因素。我给出一个数据，要速度就要时间，中国2010年买的土地，现在已开工的只有七块，而排在第二名花了38个月，第三名花了54个月的时间，这就是要缩短工期的一个对比的数字。 那么怎么缩短时间的?我们抓住了一个好机会，叫做同时一体化施工，所以提前开工了，包括工程装，包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工许可，更早的施工许可证拿到就开始地下工程，所以我们比别人缩短了31个月，但是后面给承包商的时间却没有变，所以通过这样的方法来压缩开发商自己该做的事，称为工程前期。当然这个做法靠自身努力是不够的，我们把施工许可证从一个变成了四个，我们得到了市领导的支持，由于我们项目开了个头，北京市把今后的超高层许可证也允许切开化了。 通常超高层要通过17道程序，从1到17，要花24个月才能把证办下来，但是我们在2013年7月就把许可证拿下来了，把地下结构、地上结构变成四个许可证，这样的话工期就得以提前。 第二个是采用双组包模式，一个工程通常非常复杂，因为超高层奠基的含量很大，北京政府非常支持我们，让我们搞双组包。 另外一个是现场的施工进度。 我们把全年工作分了七个板块，然后把一年的工作任务，在今年年初就发布，如果不完成，可能会影响到后面，比如我们把重点的135项在年初就发布，每个专业的负责人把任务领回去，而且我们把逻辑关系全部弄明白了，外部的、内部的都分得很明白。 我们开发的时间成本太高，我们是用奖励的方式来调动承包商的积极性，地下工程给了3000万的奖金，设定三个关键点，达到就给钱，地上我们给了8000万，达到就给钱，奠基给了4500万。 内部来说，我们要求穿透式管理。我们基本上比其他超高层少三分之一的工期，但是我们并没有压缩承包商的工期。 还有就是品质，超高层建筑的品质高低涉及到未来的售价和出租(入住)率，在开工前，我们走了亚洲十几个楼，发现香港的FC和国内的上海金融中心是两个最好的楼，我们未来的品质一定要超过它们。 对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。比如说高度、标准楼层，我们净高3米，行政楼层净高3.5米，国内目前还没有这么高的。 还有一个指标也是超高层很特殊的指标，关于使用率，国内称为出房率，台湾101大楼里面设备占的面积太大，所以它出房率很低，大概58%-62%的范围。
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