玻璃之家讯：本篇文章内容由[中国幕墙网]编辑部整理发布：
总高632米、121层的上海中心将在已竣工。目前主要进行塔冠、内部装修、机电和裙房工程的施工，建筑安装成本投入约100亿元人民币，上海中心计划2015年年中投入运营。 全球超高层建筑一半在中国 全球一半的超高层建筑在中国。世界上最高的10个楼，一半在中国。 世邦魏理仕的数据显示，截至2014年5月底，已落成超高层建筑中，中国最多，有25栋，比排名第二的美国多出11栋。在建(已施工)的超高层建筑中，中国有78栋，世界上其他所有国家之和仅47栋。 中国天际线最高的城市为香港、上海、广州、深圳、南京。世邦魏理仕资产服务部中国区董事杜日生指出，中国的超高层大致在300至450米，中东的超高层都是高出了800至1000米。 各国对超高层建筑的定义不尽相同。中国国标标明建筑物超过100米就可算是高层建筑。可是，中国香港以及英国、澳大利亚等都是停留在25-30米之间，因为地方法律法规还没有跟上高楼的发展速度，比如香港的消防条例还是沿用100年前的标准。 根据目前公信力最高的世界高层都市建筑学会(CTBUH)的定义，垂直高度超过或等于300米的建筑就是超高层建筑。杜日生解释，因为从垂直运输策略考虑，95%的超300米建筑都会有转换层(就是你要上到顶楼，肯定中间至少要换乘一部电梯)。比如广州利通广场，高303米，在47层就有一个转换层。 300米以上的超高层，上海总共有5幢，其中在浦西有2幢，分别是还在建设中的白玉兰广场以及落成的上海世茂国际广场;在浦东的3幢都位于赫赫有名的陆家嘴，即环球金融中心、金茂大厦和上海中心。 有意思的是，中国的超高层建筑清一色的是写字楼加酒店，鲜少有住宅。反观中东的超高层，大多是豪宅。一位国企开发商称，“我们也想盖个超高大平层复式精装公寓，可政府没批这样的地。” 同样的，中国的超高层建筑涉及大宗交易买卖的也不多，因为大部分的超高层都在国企开发商手里，出于形象和品牌考虑，他们更愿意持有。 只有20%的超高层有LEED绿色认证 超高层的投入成本高，怎么省钱是一个大课题。 研究发现，迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大厦一天的维护成本就要100万元。 成本最贵的就是能耗，占到30%，而100元的能耗费大概有30元会用在空调，其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人，不过大家都是超甲级，超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。 物业管理费占租金的成本是多少?现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。 据了解，超高层的建筑成本在2万元/平方米，省钱只能在能耗上下功夫了，这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证。 超高层绿色建筑的比例会越来越高。目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证，LEED是最近5年才开始在中国普及，以后LEED认证的楼会越来越多，比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。 据了解，太保收购上海世纪商贸广场以后，就花钱下功夫在绿色上面，租金前后对比涨了5%，出租率从80%升至98%。相比同类办公楼，世纪商贸广场整体能耗减少25%，用水量减少48%，温室气体排放减少6690吨。 但下足100%功夫搞绿色同样水土不服，比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。以光伏太阳能发电举例，一天的发电量写字楼本身用不完的话，只能返还给国家电网，不能直接供给周围建筑，这样算下来每度电要亏6毛钱，开发商不愿这样做。所以某超高层只设计30%采用光伏发电，自用还不够但能确保发电量不浪费。 超高层租金取决于运营 偏爱租给“金融总部” 物以稀为贵。超高层写字楼的租金也是高高在上的吗? 数据显示，超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前，香港国际金融中心(IFC)的租金达到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中环，租金高出55%;上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金，则高出17%。 不过，商业最重要的不是盖房子而是运营，租金高低完全取决于团队的运营能力。 二三线城市超高层散售越来越多。睿意德中国商业地产研究中心统计显示，西安市超过97%以上的项目为销售型产品，其中自用客户与投资客占比为6:4，部分超高层项目达到7:3的比例。 一线城市甲级写字楼较多，超高层可能只占整个城市甲级写字楼体量的5%-15%。反观一些二线城市，一栋超高层建筑的体量就可能是整个甲级写字楼市场的30%-50%，体量决定话语权。 中国的超高层，不是有钱就能租，金融总部才是超高层的偏爱。数据显示，在针对纽约、上海、香港等城市的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。 上海中心“意向租户很多” 陆家嘴就是玩金融的地方，作为陆家嘴乃至全国最高的楼，上海中心自然要把金融玩到极致。 目前意向租户很多，主要分布在金融、保险(放心保)、高端制造业、现代服务业等行业，“这和我们的定位非常吻合。不过租赁许可证还在申请，所以还没有正式签约。” 一位写字楼市场人士分析称，“比起租金，上海中心更关注的是企业本身，如果是国际知名金融总部愿意搬过来，租金议价空间好谈。” 现阶段，他们洽谈的目标公司主要为国际知名的银行、金融机构、商务中心、制造业、文化娱乐业、建筑师事务所等。 上海中心的主要招租目标也是金融、保险、信托私募、专业服务相关的企业以及行业领先企业的总部，同时非常重要的一点，是实现跨国企业和中国企业均衡这一目标。 上海中心的放租也是分期进行，循序渐进。 上海中心有22万平方米的办公楼，但这次对外先放出来16万平方米。 写字楼的业主通常都会预留一小部分面积用于调整，最后预留的面积也通常租金最高。以上海国金中心二期为例，最近成交的一单金融租户的租金高达18元/平方米/天。 小陆家嘴的最后一个楼? 陆家嘴代表了上海写字楼的最高租金水平，且几乎每个楼都是满租。 数据显示，陆家嘴甲级写字楼租金为9.71元/平方米/天，环比上升0.1%，空置率0.6%。相比之下，南京西路甲级写字楼租金9.58元/平方米/天，环比下降2.7%，空置率13.9%。
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