玻璃之家讯：幕墙是个有各种材料种类组成的系统工程，要想做好专业化的幕墙采购，采购人员本身也需要提升自己的素质，熟悉幕墙工程的专业知识、前期采购、后期施工包括结算等各个硫节的重点，才能成功做好幕墙采购。 房地产的如火如茶的发展，带动了多个产业的高速前进，而幕墙系统的使用，则是房地产建材采购当巾的重要组成部分，由于行业缺乏规范性，鱼龙混杂的市场使房地产采购人很难去辨析孰优孰劣，而本文将从专业的房地产采购人的视角出发，解读幕墙采购的关键点。 幕墙工程的特点 幕墙不程相对于门窗工程比较复杂，幕墙工程的分类就很多种，最常见的玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙（词条“铝板幕墙”由行业大百科提供），还有钢板幕墙、塑料幕墙、网架幕墙等，玻璃幕墙又分明框、隐框、半明半隐等。对于幕墙的材料包括龙骨材料(铝型材、钢材)表面材料:石材、玻璃、铝板等，五金件(铰链、锁具等)，密封材料(结构胶、密封胶玻璃胶、胶条等)，其他辅助材料(防火材料、保温材料、焊接材料等);幕墙的每一个品类的材料又有很多品牌、表面处理、材料本身性能等，安装时要考虑正常的安装方式，也要吊篮施工等;既要考虑预埋件，也要考虑后置埋件等。总之，幕墙幕墙是个有各种材料种类组成的系统工程，要想做好专业化的幕墙采购，采购人员本身也需要提升自己的素质，熟悉幕墙工程的专业知识、前期采购、后期施工包括结算等各个环节的重点，才能成功做好幕墙采购。 合作中出现的问题和案例 评价幕墙工程采购的好坏，重要是看后期幕墙公司合作过程中合作是否顺畅。质量是否达标。在以往与幕墙公司的一些合作中，经常会出现以下间题： 1、 前期沟通不足，招标过程存在退标或报价虚高，合作意愿度 目前市场的幕墙公司很多，例如知名的远大、江河，也有小的单位包括小老板挂靠的公司，也有门（词条“门”由行业大百科提供）窗和幕墙都做的公司。有些单位盲目的追求的高大上明明项目就是一个售楼处，却要去找远大公司，这样显然不匹配;还有的付款条款如工程抵房条款，在前期没有沟通清楚，在发出招标文件时才告知，由于信息的差异造成退标现象。 2、合作过程中丁期末达到预期要求 以样板区为例，量小，价格低，但却要求进行快速高质量完成，以便样板展示，往往由于各种原因造或二期的廷误。 首先前期方案确定时间太长，无法快速谁定方案进行图纸深化设计。对于幕墙方案，目前的地产公司有两种方式，一是地产的自己的设计人员去对接，由于专业深度不够.不敢去快速确认;另一方面有的外请专业的幕墙咨询公司。这本身又增加了解协调的难度。招标阶段的方案图纸往往较粗，需要幕墙公司深化设计后才能施工对干方案的确往往花去较多时间，造成后续的加工和施工时间紧张。 其次是样板定样时间较长，前期的方案可能与项目的目标成本有差距，需要优化寻找替代材料，但效果又不能有较大的差距，投标单位需要多次反复才满意要求，甚至边施工边确认样板，这些不仅耗去了较长时间，而且结算时造成较多的签证索赔。 3、质最达不到预期要求 常见的质量问题例如门窗扇拼缝过大.漏挂水孔，密封条（词条“密封条”由行业大百科提供）、胶条脱落，五金件安装粗糙，淋水试验不能通过，给项目交付带来风险。 分析其原因，可能是幕墙的主要材例如型材、玻璃、石材等质量不符合，导致后期质量不可控;或者幕墙加工厂的加工质量差:再者施工工人施工技能仁经硷不足，也是造成施工粗糙和质量问题的主要原因。 4、施工过程签证变更过多，变更费用过大 在幕墙工程合作中签证较多.究其原因，关键是招标图纸不完善，造成后期不得不签证。有个案例，招标图纸石材未明确石材标准尺寸，后期施工时设计确认尺寸、中标单位说报价的尺寸与确认的尺寸有差异、按照新尺寸出材率不同造成索赔。对于石材厚度、工程量的计算规则、是按投影面积计算还是展开面积的计算等、招标时明月明晰、也会造成签证索赔。 幕墙采购中需要把控的关键要素 1、 寻找与项目适配的幕墙单位 优质适配的幕墙施工资源。首先是幕墙单位的基本素质、不管跟谁是直管还是项目挂靠、关键是要具备充裕的资金实力、稳定的下游材料供应、强大的材料加工能力、供货能力，具有强有力的项目管理团队和现场施工安装团队。光具备施工的施工素质还不行，还要看意愿度，包括项日的特征、规模、金额、利润率、这些都是施工单位可考虑的句题，不是高大上的就行，关键是适配，只有施工单位重视，才能把项目做好。曾经合作一家战略幕墙合作单位，考察时工程规模很大，工厂加工能力很强，但因项目管理能力较差，管控协调配合不力，造成多项自延误，不得不终止合作。 2、 招标前必须具备完备的方案图纸 招标前具备完善的幕橙方案图纸，是幕墙工程采购成功的基础。幕墙很多企业讲究快速开发，在幕墙招标阶段，方案很粗，更别提具备深化的图纸。为了快速开发.要求采购必须在方案图纸不完备的情况确定单位，造成很大的索赔隐患。例如图纸改变，造成前期预埋件全部报废，不得已用后置埋件;还有图纸没有优化，造成本该可节约的成本因没有优化而浪费，反过来去确去硬压施工单位的利润，其实优化的成本远大于竟标节约的成本。 招标前期的方案不确定，还会造成后期深化图确认时间长，使得样板确认、加工安装时间压缩，可能造成耽误工期，或由于赶工出现施二质量问题及成本增加! 如何做好幕墙工程的采购 1、 招标图纸的准备 前面已经说明招标图纸的重要性，幕墙的专业性很强，如果采购单位不具备专业的幕墙人才，还是建议寻找专业的幕墙咨询单位进行配合，进行方案把控、深化图纸的把控。 采购的方案需要满足验收要求，如四性试验;满足成本最优，例如材质替代、型材规格、结构形式、石材厚度等。需要满足样品要求;石材样品、型材颜色(色板.表面处理要求)、玻璃样品。提前确定样品及替代材料‘需要满足施工要求，有利于现场操作顺畅等。建议在招标前可以组织咨询单位及各部门联合审图，确保图纸满足招标要求。 2、 幕墙单位的考察 幕墙单位众多，如何选择适配的幕墙单位的呢?单位考察要把控要点。 目前幕墙兰位运营模式多样，运营模式的差异没有好坏关键要找到谁是真正负责人，出现问题谁是最后的承担者和决策者。不能出现问题来了，却不知道找谁去处理.直营模式看公司的实力和考核机制，实际承包人(项目经理承包制)则要看承包人的实力、能力和个人信誉。另外就是加工厂是否自有，是否有外包，外包加工质量则难以控制。再者是下游资源，如果资源不足，对项目的快速推进会造成直接影响，供货不及时，没有人员赶工等。是否同等项目经历也是很重要的考察环节，做过的和首次做，不管是管理和团队都花学费的、另外有同类案例也好有标杆对标进行背景调研，最后看合作理念和意愿，理念这个东西看起来很虚，但道不同不与为谋，理念不和总会出问题的，不具备长期合作的基础。 3、 采购方案文件的编制 采购方案是指各部门的交圈文件，包括设计方案.工程施工方案、成本策划方案.单位人围策划，还包括施工界面、工期、付款、样板、技术标准.定标规则等可能出现的风险所有间题的集大成，当然也包括招标文件和招标清单。在方案之前可以畅所欲言进行讨论，方案之后直接进人招标程序，编制完善的采购方案，既管控了风险、又提高了效率。 关于采购方案重要关注几点: 1) 招标前的条件要明确清晰,把风险考虑到位，并在标前交底，使得投标单位明确知道你的标准和要求，充分考虑后期施工可能遇到的风险，减少素赔; 2)进行人围单位适配性分析，例如石材幕墙，就不能选择生要产品定位为玻璃幕墙为主的单位.样板区项日就要选择设计和抢工能力强的单位等;人围的投标单位需要同档竞争，任何中标单位都能满足硕目的实施。 3)明晰计量规则，工程量的准确性，也是投标报价合理的必要前提。 4)过程定标选择，要订立符合本企业的定标规则，有效识别最低价的合理性，避免超低价中标，进场后索赔。这需要成本人员对幕墙的材料组成、安装人工等能够了解市场的合理价格。 幕墙工程，招标进场后，后期合理的跟踪和维护也是很重要的环节，再好的施工单位也可能管差，即使施工能力较差的单位.可以通过有效的项目管控进行弥补。单位的选择和后续的工程管控、后期的付款支持是分不开的，只有相辅相成，系统管控，才能最终达成好的效果。 目前很多地产企业，采购已经是独立分立开来，或成立单独的采购公司，就是要做更专业化的采购，采购的价值不仅仅是节约点成本，更重要打造能为支撑企业战略发展的供应链。要从单位考察的前端和招标的引人，过程的检查和维护，后期的评估和淘汰优选，做全过程的供应链管理、承担更多的责任。当然还要辅以系统化的采购体系，标准化的采购文件和合同文件，信息化的操作工具等，实现最终专业化的采购。
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